פסק-דין בתיק ת"א 12128-07

נתוני רקע ועובדות:

1.         התובעות, עמותות רשומות והבעלים של דירה ברח' ארלוזורוב 17 בחיפה, הידועה  כחלקה 88/6 גוש 10865 (להלן: "הדירה"),  הגישו תביעה זו כנגד הנתבעים בגין דמי שכירות שלטענתם לא שולמו וכן בבקשה להורות לנתבעים לפנות את הדירה ולהחזיר להן את החזקה בה.

2.         בשנת 1974 הועברה הבעלות בדירה  מעיזבונו של המנוח מיכל שוהם ז"ל ונרשמה על שמן של התובעות בלשכת רישום המקרקעין. בחודש ספטמבר 1978 נערך ונחתם חוזה שכירות לפיו שכרו הנתבעים בשכירות מוגנת את הדירה (להלן: "החוזה"). הנתבעים לא שילמו את שכר הדירה כמתחייב מחוזה השכירות ולכן הוגשה נגדם בשנת 1980 תביעת פינוי מהדירה וכן תביעה כספית על סך 4,398.8 ש"י (ת.א 10188/80 בבית משפט השלום בחיפה). ביום 26.02.81 ניתן כנגד הנתבעים פס"ד בהעדר הגנה, לפיו ציווה עליהם בית המשפט לפנות את הדירה ולשלם את סכום התביעה בצירוף הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד (להלן: "פס"ד").

3.         לטענת התובעות, חרף פס"ד של הפינוי ועל אף זכותן לפנות את הנתבעים, החליטו מלפנים משורת הדין, לאפשר לנתבעים להמשיך ולהתגורר בדירה. חרף הרצון הטוב שהפגינו התובעות, ובניגוד להוראות חוזה השכירות, המשיכו הנתבעים לא לשלם באופן סדיר את תשלומי שכר הדירה ופיגרו באופן שיטתי בתשלומים אלה. ביום 28.10.90 נשלח לנתבעים מכתב עדכון להעלאת שכ"ד המוגן לסכום של 220 ש"ח לחודש. הנתבעים לא כפרו ולא חלקו על הודעה זו של התובעות, אולם המשיכו לפגר בתשלומי שכר הדירה. לטענת התובעות, החל מחודש ינואר 1993 לא שילמו הנתבעים כל סכום עבור שכר הדירה, וגם לא עבור חלקם בתאורת חדר המדרגות של הבניין והשתתפות בתיקונים יסודיים של הבית להם הם מחויבים על פי חוק. לאור האמור פתחו התובעים תיק בשלכת ההוצאה לפועל בחיפה (תיק מס' 026737-03-9) בהסתמך על פס"ד מפברואר 1981. ההליכים בתיק זה עוכבו שכן הועלתה טענת פרעתי ע"י הנתבעים.

מאחר וזכויות הבעלות בדירה הועברו לתובעות מעיזבון המנוח מיכאל שוהם זר בשנת 1974, ומאחר ופס"ד ניתן בשעתו לטובת כבוד הרב יעקב רוזנטל כמנהל עיזבון מיכאל שוהם ז"ל , נזנח המשך הטיפול המשפטי במסגרת הליכי ההוצל"פ, והוגשה תביעה זו לפינוי הנתבעים ותשלום החוב הכספי עקב אי תשלום שכ"ד.  תחילה לתמצית טענות הצדדים.

טענות התובעות

4.         לטענת התובעות מיום מתן פס"ד איבדו הנתבעים את זכותם כדיירים מוגנים בדירה. לטענתם לאחר מתן פס"ד, ריחמו על הנתבעים ולכן אפשרו להם להמשיך ולהתגורר בדירה, כל עוד ישלמו שכר דירה לא כשל דיירים מוגנים, אלא גבוה יותר. הסיכום היה למספר חודשים עד אשר ימצאו לעצמם דיור חלופי, אך שוב, בשל רחמנות והתחשבות בנתבעים, הסדר זה נמשך שנים.  לטענת התובעות הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות באופן סדיר ואף פיגרו באופן תמידי בתשלומים שכן שילמו. החל מחודש ינואר 1993 ועד היום, לא שילמו הנתבעים כל סכום עבור שכר הדירה, ואף לא עבור חלקם בתאורת חדר המדרגות של הבניין והשתתפות בתיקונים יסודיים שלו.

5.         התובעות מתייחסות לטענת הנתבעים לפיה לא שילמו שכר דירה מכוון שהתובעות סירבו לקבלו. לטענתן לא הייתה בפני הנתבעים כל מניעה לשלם את שכר הדירה אם במשלוח הכסף בדואר רשום, אם ע"י פניה לערכאות משפטיות, הפקדת הכסף כפיקדון בבית המשפט או אצל בא כוחם, פתיחת חשבון בנק מיועד לכך ועוד. אין מדובר כאן בכישלון חד פעמי אלא על אי תשלום שכר דירה במשך 17.5 שנים - 204 חודשים. התובעות טענו כי זוהי הפרה גסה ויסודית של חוזה השכירות המזכה את התובעות לקבל סעד של פינוי.

6.         אשר לתביעה הכספית, תביעה זו מבוססת על כרטסת המתנהלת אצל התובעות, לפיה החוב נכון ליום הגשת התביעה, ביום 25.06.07, עמד על סך של 88,623 ש"ח. התובעות טענו כי אין לקבל את טענת הנתבעים כי חלה התיישנות של עילת התביעה שנוצרה לפני  25.6.99 שכן לא העלו את הטענה בהזדמנות הראשונה לאחר הגשת התביעה. בנוסף, מאחר והפרת החוזה הינה מעשה או מחדל אשר נמשך והולך יש להתחיל למנות את מרוץ ההתיישנות החל מיום הפסקת המעשה או המחדל.  עם זאת,  במידה וטענה זו תתקבל אזי יש להעמיד את החוב, נכון ליום הגש התביעה, על סך של 55,339 ש"ח, בתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק וכן בתוספת שכר הדירה שלא שולם גם  מאז יום הגשת התביעה.

7.         התובעות ממשיכות וטוענות כי אין להעניק לנתבעים סעד מן הצדק ואף אין לאפשר להם להוסיף טענה זו לכתב הגנה מתוקן. לטענתן סעד מן הצדק מוענק למי שבשוגג ולא במתכוון הפר את חוזה השכירות, ומיד תיקן את הדרוש תיקון. במקרה שלפנינו הנתבעים באופן מכוון, הפרו את חוזה השכירות ולא שילמו דמי שכירות במתכוון במשך 17.5 שנים.

טענות הנתבעים

8.         לטענת הנתבעים מטרת תביעה זו הינה להעביר את הדירה לשימוש עצמי או להשכירה בשכירות חופשית וזאת ע"י נישול הנתבעים מזכויות דיירות מוגנת שנקנו במיטב כספם בספטמבר 1978. לטענת הנתבעים בשנת 1980 נוצר פיגור זמני בתשלום שכר הדירה והחלו כנגד הנתבעים הליכי תביעה לסעד כספי ולפינוי. לאחר מתן פס"ד בהעדר הגנה הגיעו הנתבעים להסכמה עם התובעות לפיה פס"ד יבוטל, יחסי השכירות המוגנת יוותרו ולא יבוצע פינוי. בנוסף הוסכם כי דמי השכירות יועלו לתקופה מוגבלת, תהיה הכפלה של שכר הדירה וכן ישולמו סכומי כסף במזומן על חשבון הפיגור בתשלומים שנוצר. בדרך זאת היה אמור להיפרע החוב שבפיגור. לאחר תשלום הפיגור היה אמור שכר הדירה לחזור לשיעורו הראשוני, מה שלא קרה בפועל וחרף מחאת הנתבעים.

9.         הנתבעים ממשיכים וטוענים כי התביעה בגין החוב הכספי שהתגבש לפני יולי 2000 התיישנה. התביעה הוגשה ביוני 2007 ולכן כל עילה שצמחה עובר ליוני 2000 דינה להדחות על הסף עקב התיישנות. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי לאורך כל הדיון המשפטי התובעים לא הציגו כרטסת הנהלת חשבונות מסודרת בקשר לתשלומי הנתבעים ויש לזקוף מחדל זה לחובתן. זאת ועוד, הנתבעים טוענים כי התובעות ויתרו על קביעות פס"ד מפברואר 1981 ולפיכך המשיכו להכיר בנתבעים כדיירים מוגנים בדירה. הנתבעים מפנים להליכים שהתקיימו בשנות התשעים בבית משפט לעניינים מקומיים. לטענתם שם התייחסו נציגי התובעות לנתבעים כאל דיירים מוגנים בבניין וזאת לשם חיובם בהשתתפות תיקון ושיפוץ הבניין, גם לגבי תשלומי מיסי הועד, הוצאות תחזוקה ועוד. לטענת הנתבעים חרף מאמציהם לשלם לתובעות את שכר הדירה וחרף הניסיון להגיע איתן להסדר כל שהוא סירבו התובעות לקבל את הכספים ודרשו ללא כל זכות, ויתור על זכויות הדיירות המוגנת. מחדל הנתבעים כביכול לשלם שכר דירה נבע מסירוב התובעות לקבל את תשלומי שכר הדירה וכן מניסיון ביטול יחסי הדיירות המוגנת. לפיכך הנתבעים טוענים כי תשלום שכר הדירה לפי דרישות התובעות, בתעריפים מוכפלים, של שכירות חופשית, כאשר התובעות למעשה מכחישות את הדיירות המוגנת הינה משום הודאה לה הם מתכחשים. הנתבעים טוענים כי על התובעות חלה החובה להוכיח את תביעתן על כל מרכביה, חובה בה הן לא עמדו. הנתבעים חולקים על חשבונות התובעות אשר כוללים לטענתם סכומים אשר אינם חלק משכר הדירה או מהוצאות הדייר בהוצאות תחזוקה. הסכומים הנתבעים חורגים ומוגזמים ובמקרה זה יש אף להפעיל את הנוהל הקיים בסעיפים 51 - 52 לחוק  חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), המסמיך את בית המשפט לקבוע את דמי השכירות.

10.        לטענת הנתבעים דין התביעה להדחות גם בגין שיהוי. לטענתם במקרה דנן התובעות דחו את הגשת התביעה במשך 14 שנה מיום היוולד עילת התביעה ויצרו בכך מצג התנהגות כי הן זנחו או ויתרו על זכויותיהן. הנתבעים סמכו על מצג זה ושינו לטענתם את מצבם לרעה. התנהגות התובעות הייתה לא סבירה ואף מחוסרת תום לב. הנתבעים מוסיפים וטוענים כי עד היום לא הוצג נסח הדירה ואין אנו יודעים מי בעליה. התובעות פסחו בכך על דרישות תקנה 82 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות"). 

11.        הנתבעים ממשיכים וטוענים כי ביהמ"ש מוסמך לתת סעד מן הצדק ועל אף קיומה של עילת פינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פס"ד של פינוי אם שוכנע כי בנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו. הנתבעים טענו כי בסיבות המקרה ובמיוחד לאור נסיבות חייהם הקשים יש מקום להעניק להם סעד מן הצדק.

 דיון

התיישנות

12.        ראשית אדון במחלוקת שבין הצדדים בשאלת ההתיישנות.

סעיף 5 לחוק ההתיישנות חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות") קובע: